10月30日趋势结束判断，西安市住建局联合西安市自然资源和规划局、西安市地方金融管理局正式印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称“《实施意见》”），从预售管理、现房销售、土地供应、竣工验收、主办银行制度、融资支持、开发建设管理七个方面提出二十四条举措，旨在加快构建房地产发展新模式，切实维护购房人合法权益。
这份政策的顶层依据，是住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局8月28日联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）。
中指研究院统计数据显示，西安成为全国第15个出台配套细则的城市，同时也是西北首个落地商品房销售制度改革的城市。
“新出让地块预售须主体结构封顶、预售资金全额全过程监管、新地块优先现房销售、主办银行制资金闭环，四条底线西安无一放松。”中指研究院西安公司总经理石蕊在接受《中国经营报》记者采访时表示，西安细则严格落实了中央关于封顶预售、资金全监管等底线要求，同时在过渡期项目安排、超额度资金支取、土地款分期缴纳等实操环节，结合本地实际作出了明确的细化规范。政策兼顾了存量项目的平稳过渡与增量规则的底层重构，对后续中西部城市出台细则具有一定参考价值。
分层施策稳准入
商品住房预售管理制度的调整，是此次政策的重要内容。《实施意见》以2026年8月28日为时间界限，将商品住房项目分为新取得土地项目、在途项目、历史遗留问题项目三类，分别适用不同政策。
新取得土地的项目执行最严格标准。8月28日之后发布出让公告的地块，申请预售必须完成单体建筑主体结构封顶，经属地住建部门核查通过后方可办理预售许可，同时预售资金实行封闭管理。
在途项目获得平稳过渡期。8月28日（含当日）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证、尚未办理预售的项目，可继续沿用原有预售条件；已拿地但未取得工程规划许可证的项目，原则上执行《实施意见》相关要求；若经区县、开发区管委会研判能确保项目按期建成交付，在加强预售资金监管的条件下，报市住建部门备案后，可在2027年年底前继续按原预售条件申请预售。
对于8月28日（含当日）前已取得国有建设用地使用权的历史遗留问题项目，各区县、开发区建立风险清单台账，在完成风险评估、强化资金监管、确保房屋按期交付的前提下，参照在途项目政策执行。
在抬高预售门槛之外，《实施意见》明确，8月28日后新出让地块，以及已供地但尚未取得工程规划许可证的项目，优先采用现房销售模式。
现房销售同样设置了清晰的准入门槛。开发企业必须完成竣工验收，将现房销售方案、具备交付条件的证明文件提交属地住建部门备案后方可入市；房源及对应土地应无抵押、查封等权利限制。
《实施意见》还明确，开发企业取得建筑工程施工许可证后，可与购房人签订定金合同，定金收取一般不超过总房价款的5%，所有定金全额存入西安市房产交易管理中心在项目主办银行开立的监管账户，监管期间不得支取使用。因企业原因未能在约定期限内达到交付条件，购房人有权按合同约定解除定金合同并办理定金退还。
“未来一年西安新房流通主体仍是‘老规则’下的期房。”谈及对市场的影响，石蕊表示，短期看，新房供应主体仍是过渡期存量项目及封顶预售新项目，现房优先但短期入市占比有限，市场仍以消化存量为主。中期看，封顶预售与按揭竣工后放款拉长回款周期、带动供应节奏后移，推动存量库存被动去化，需警惕2027年过渡期集中到期与新增供应偏紧叠加造成的局部错配。
资金闭环强管控
在对项目销售准入设置分层标准、安排差异化过渡期的同时，《实施意见》同步构建资金闭环管理体系，管住项目售房款的流向，保障资金用于工程建设。
在预售资金方面，《实施意见》提出新项目预售资金实行封闭管理，项目竣工验收合格、水电气热等配套设施具备交付条件后，方可解除监管。2026年8月28日后按照原预售条件申请预售许可的商品住房项目，监管额度覆盖项目剩余工程建设所需费用后，企业可按建设进度支取相应资金，超出部分虽可申请支取，但必须优先支付项目所需费用。
在按揭放款方面，《实施意见》要求8月28日后取得预售许可证的项目，须待竣工验收备案后，金融机构方可发放个人住房按揭贷款。
主办银行制度，成为资金闭环运行的核心支点。《实施意见》规定，8月28日后签订开发贷款合同的项目，实行“一项目一主办银行”，由房企与银行双向选择。项目存续周期内，除按规定监管的预售资金、定金外，开发贷款、企业自有资金、现房销售回款等所有项目现金流，全部归集至主办银行开立的项目资金账户。主办银行一经选定，在开发贷款结清前原则上不得变更。单一账户集中管理资金，压缩房企跨账户腾挪资金的操作空间，银行在信贷投放之外，同步承担项目资金归集与动态监管责任。
除资金闭环管理之外，配套融资工具同步扩容。《实施意见》支持商业银行与房企在资金封闭运行、保障按期交付的前提下，开展预售监管资金保函置换，置换资金须用于工程建设；针对土地价款分期缴纳的项目，探索按套设定不动产单元代码，对应办理土地权益抵押并申请开发贷款；以整片土地使用权办理抵押融资的，应按分户土地使用权集合设定抵押，盘活项目资产。
土地验收留弹性
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准入收紧、资金闭环的同时，《实施意见》在土地和验收两端留出了弹性。
土地出让价款缴纳规则适度放宽。8月28日后新出让的商品住宅用地，出让合同签订6个月内，房企缴纳出让金比例不低于总价款的50%；剩余款项须在一年内缴清，经审批延期最长不超过两年，按期缴款不计利息。企业缴足50%土地款，即可申领土地预登记证明，先行办理规划许可、施工许可、不动产测绘等手续，还可以先行销售已缴清对应价款部分的房源。
同为贯彻3号文，各城市土地款安排宽严不一。合肥、苏州、成都均要求首付款在合同签订30日内缴纳不低于50%，余款两年内缴清。西安的首缴时限放宽至6个月，据中指研究院测算，为首缴主流时限的6倍，尾款时限收紧至一年。
严跃进认为，土地端的安排更多从支持企业、降低企业顾虑的角度出发。“缴纳50%后即可推进相关项目开发，整个经营工作更为明晰。”
竣工验收环节同样推出创新举措，支持项目分段验收、分批交付。《实施意见》提出，房企在申报规划方案时，可以结合开发规模与交付计划，在资源规划部门、住建部门的指导下划定最小建设单元，分批次完成竣工验收备案；具备条件的项目，还可按楼栋正负零为界，将地下工程与地上工程拆分验收；全装修住宅项目，允许毛坯建设、室内装修分两个阶段办理竣备手续。
“封顶预售与按揭竣工后放款双重约束下，房企回款周期拉长一年半至两年，把竣备拆为‘可分段兑现的现金流节点’，是对冲新规最务实的安排。”石蕊表示，竣工环节的政策细节是西安政策的特色，武汉有类似安排，杭州仅全装修分两步，天津、苏州未设此类工具。
口碑信誉配资严跃进也认为趋势结束判断，分阶段验收“有助于企业按实际情况推进，降低开发成本，缓解分期开发压力”。
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