卖房人签约时承诺房屋无户口，交易完成后发现房屋遗留前任户主户籍。买方认为迁出户口是卖方义务，要求卖方支付违约金。卖方则主张回调买入技巧，买方作为现房屋所有权人，可自行向公安申请将滞留户口迁入公共户。双方各执一词，对簿公堂。近日，北京市朝阳区人民法院审结该起二手房买卖户口遗留纠纷案件，一审判决卖方应负担违约金5万元。
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户口没迁出，卖家承诺妥善处理并转账10万元
新京报记者了解到，张某、李某系夫妻关系。2024年11月17日，张某与卖房人刘某签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定刘某以305万元总价出售某房屋，补充协议中明确刘某确认交易房屋未落户，双方无需办理户口迁移手续，同时约定若卖方未遵守户口相关承诺构成违约，需按房屋总价值万分之五支付违约金。
合同签订后，张某、李某依约付清全部购房款，房屋顺利过户至李某名下。然而二人办理个人落户手续时，被派出所告知案涉房屋内遗留有刘某前任业主子女的户口，无法正常落户。为解决户口问题，刘某当日向李某转账10万元，备注为“户口保障金”，承诺妥善处理户口遗留问题。
然而，后续办理户口迁出过程中却再次遇阻。
刘某称，自己此前购房时未察觉户口遗留问题，且该房屋上的户口为刘某前任业主遗留户口，刘某无法主动将该户口迁出，通过派出所联系前任业主亦无果。后经了解获知，根据北京市公共户政策，房屋产权变更后，现房屋权利人可以向派出所提出申请，公安机关可将拒不迁出的原户内人员迁入派出所“公共户”。刘某认为，该政策已经给出问题解决路径，但张某、李某拒不办理，才造成房屋内遗留户口迟迟无法迁出。据此，刘某主张张某夫妇应返还10万元户口保障金。
张某、李某则主张，户口清理迁出是合同约定义务，北京市公共户口政策只是行政办事渠道，不能因此免除卖房人的违约责任，刘某违背房屋无户口的书面承诺，未履行户口迁出的合同义务，构成根本违约，因此二人要求刘某迁出户口，并按合同约定标准支付违约金。
卖家被判违约，买家也存在一定过错
法院审理认为，补充协议明确载明案涉房屋无户口登记，是刘某作出的明确书面承诺，也是双方交易的重要基础。户籍附着于房屋，直接影响房屋落户、入学等核心使用权益，刘某因自身交易核查疏漏，未查清房屋户籍状态，交付房屋存在户籍权利瑕疵，未履行如实告知义务与合同承诺，已然构成违约。
同时，法院全面审查案件过错与损失情况。一方面，案涉户口滞留问题未影响房屋交付、产权变更及日常居住使用，张某、李某未举证证明存在大额实际财产损失；另一方面，二人作为房屋实际产权人，具备通过行政程序解决户口遗留问题的条件，却未主动采取措施止损，放任损失扩大，自身存在一定过错。
此外，刘某在出现问题后主动支付10万元保障金，具备履约补救诚意。结合双方过错程度、违约情节及实际损失，法院最终酌定刘某支付违约金5万元，该款项与其已支付的10万元户口保障金相互抵扣，抵扣后，张某、李某向刘某返还剩余5万元户口保障金。
目前，一审判决尚未生效。
法院：应区分民事合同义务与行政职权边界
本案承办法官黄河表示，二手房交易中，房屋户籍状态是影响交易价格与买受人购房意愿的关键因素，卖房人负有全面核查房屋状况、如实披露瑕疵的法定及约定义务，需对自身交易承诺承担法律责任。本案核心裁判考量在于区分民事合同义务与行政职权边界：公共户政策是行政机关提供的便民救济渠道，而非卖房人规避违约责任的借口，不能免除其法定瑕疵担保责任及合同约定义务。
同时，违约金制度以弥补实际损失为核心，兼具惩罚性与补偿性，约定违约金显著高于实际损失的，法院可依法酌减。买受人在权益受损时，负有防止损失扩大的法定义务，消极放任损失扩大的，需自行承担相应过错责任。本案判决既依法认定卖房人违约事实、守护买房人合法权益，又结合买房人过错、实际损失调整违约金，避免高额违约金导致利益失衡，兼顾了交易公平与诚实信用原则。
法官提醒，二手房交易双方应细化户口迁移条款，明确违约责任与止损义务。交易出现争议时，买受人应积极通过合法途径止损，避免损失无故扩大。双方均应恪守合同约定、秉持诚信原则，理性维权、妥善化解纠纷。
新京报记者 张静姝 通讯员 焦晓琼
编辑 彭冲 校对 张彦君回调买入技巧
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